Rekonštrukcia o akej ste snívali

Možnosti financovania

Hypotéka na rekonštrukciu

Čerpanie hypotéky na rekonštrukciu závisí od toho, v akom pomere máte nehnuteľnosť založenú v prospech banky (teda či máte na nehnuteľnosť naviazané aj nejaké iné hypotéky). Ak súčet všetkých hypoték na danú nehnuteľnosť nebude presahovať 80% z jej aktuálnej hodnoty, banky vám poskytnú hypotéku na rekonštrukciu a za podmienku vám môžu (ale aj nemusia) dať zdokladovať ju (fotkami, bločkami alebo faktúrami).

V opačnom prípade, ak chcete rekonštruovať a celková hypotéka bude presahovať maximálne % hodnoty, hypotéka na rekonštrukciu sa bude vyrátavať z budúcej hodnoty nehnuteľnosti podľa projektu a bude sa čerpať postupne. Postupné čerpanie hypotéky je čerpanie po častiach, pričom v každej etape budete banke dokladovať ako ste nehnuteľnosť zhodnotili a podľa toho vám banka bude poskytovať ďalšie tranže.

Medziúver

Medziúver je typ úveru, ktorý poskytujú stavebné sporiteľne, ak klient ešte nespĺňa podmienky na poskytnutie riadneho stavebného úveru a funguje tak, že časť z mesačnej splátky ide na úroky z medziúveru a časť na sporenie, pokým nenasporíte určitú časť na poskytnutie riadneho stavebného úveru.

+ Aj keď medziúver nie je tak výhodný ako stavebný úver, ktorý dosiahnete pravidelným sporením (a neobsahuje nárok na štátnu prémiu), RPMN v súčasnosti vychádza v praxi okolo 5.5%.
+ Splatnosť úveru je možné natiahnuť až na 30 rokov.

Sporenie alebo investovanie

Na rekonštrukciu si môžete nasporiť aj prostredníctvom klasických vkladových / sporiacich účtov alebo pravidelným investovaním do ETF fondov / podielových fondov.

ETF fondy majú vo všeobecnosti nižšie poplatky, potenciál veľmi slušných výnosov a výhodné zdanenie (v prípade ak investícia trvá aspoň jeden rok, uplatňuje sa tzv. časový test a všetky výnosy sú oslobodené od daní a odvodov).

Investície do ETF / podielových fondov však môžu mať pri sporení na bývanie niekoľko nevýhod, ktoré je potrebné vziať do úvahy: - Investičný horizont a rizikové parametre. ETF fondy majú odporúčaný dlhodobý investičný horizont, nakoľko aj keď rastú, ich krátkodobá hodnota môže kolísať. Treba si predstaviť, že investujete do fondov s tým, že zhodnotené peniaze použijete o štyri roky. Fondom sa bude dariť počas celej doby, ale môžu sa tiež mesiac pred výberom prepadnúť. Buď si vyberiete menej, ako ste nainvestoval, alebo budete čakať, kým sa hodnota majetku vráti na pôvodnú úroveň.

- Ďalší možný faktor je nedostupnosť výhodnejšieho úverového riešenia, ak si neviete nasporiť plnú cieľovú sumu.

ATRAKTÍVNA ZMENA Stavebné sporenie v kombinácii so stavebným úverom

Stavebné sporenie funguje v dvoch fázach – najprv si určíte cieľovú sumu, čo bude suma, ktorú plánujete minúť na rekonštrukciu (+ sa odporúča počítať aj s rezervou cca. 10%).

V prvej fáze sporenia (môže trvať 2-6 rokov) si nasporíte 50% z cieľovej sumy a v druhej fáze stavebného úveru vám sporiteľňa požičia zvyšných 50%. Potreba nasporiť si na celú rekonštrukciu sa teda takto zníži na polovicu, ktoré si sporíte niekoľko rokov.

Výhoda je, že v prípade, ak ste v predchádzajúcom roku v priemere v hrubom nezarobili viac ako 1.3-násobok priemernej mzdy za daný rok (teda 1 859€), máte nárok počas sporiacej fázy uchádzať sa aj o štátnu prémiu vo výške 70€ na osobu ročne. Od januára v tomto ohľade nastala pozitívna zmena – kým minulý rok ste si na získanie maximálnej štátnej prémie (70€) museli odložiť aspoň 2 800€ ročne, tento rok táto suma klesla na 1 000€ na osobu ročne (alebo 7% z ročného vkladu, ak nasporíte menej ako 1 000€). K tomu sa ešte pridá úročenie vkladov, ktoré závisí od výberu konkrétneho produktu v stavebnej sporiteľni.

Jednou z hlavných výhod stavebného sporenia je nárok na stavebný úver:

+ Dlhšia splatnosť ako 8 rokov pri bežnom spotrebnom úvere (až 20 rokov – záleží od rôznych parametrov, vrátane dĺžky sporenia).
+ Má takisto výrazne nižšie úroky (od 1.8 % p. a. v závislosti od typu sporenia).
+ Úroky sú fixované počas celého obdobia splatnosti úveru.

Práve vďaka tomu sa zníži výška splátok v porovnaní s konvenčným spotrebným úverom.

Spotrebný úver

Spotrebný úver je určite najrýchlejšie riešenie, avšak nie najvýhodnejšie. Peniaze nedokladujete, dostanete ich celé naraz a môžete sa pustiť do rekonštrukcie. Na druhej strane, priemerné úroky na spotrebných úveroch sú približne vo výške 8-9% a úver má splatnosť maximálne 8 rokov, čo môže mať za následok vysokú mesačnú splátku.

Spotrebný úver je dobré využiť pri menej nákladových rekonštrukciách a zároveň v prípadoch, ak chcete mať rekonštrukciu hotovú rýchlo a nechcete dokladovať banke použitie peňazí.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je typ úveru zabezpečený nehnuteľnosťou, pri ktorom banke nepotrebujete dokladovať účel použitia finančných prostriedkov. možnosť splatnosti 20 až 30 rokov úroky rovnaké ako pri klasických hypotékach (niektoré banky však dávajú pri americkej hypotéke prirážku k úrokovej sadzbe).

ZMENY OD NOVÉHO ROKA Daňovo-hypotekárny bonus pre mladých

Ak ste pri podaní žiadosti o hypotéku (aj tej čisto na rekonštrukciu) mali do 35 rokov (vrátane), môžete mať pri hypotéke nárok na daňový bonus pre mladých až 1 200 € ročne.

Od nového roka sa tento bonus stal o niečo dostupnejším – kým podľa starých pravidiel sa bonus počítal len zo zaplatených úrokov do sumy 50-tisíc eur, od 1.1.2024 sa táto hranica zrušila.

Zároveň sa upravila aj maximálna výška príjmu. Kým podľa starých pravidiel bol maximálny príjem žiadateľa určený ako 1.3-násobok priemernej mzdy, od 1.1.2024 sa táto maximálna hranica zvýšila na 1.6-násobok priemernej mzdy. Ľuďom, ktorí budú čerpať hypotéku v roku 2024, sa bude posudzovať príjem za rok 2023 a priemerná mzda za rok 2023. Výška priemernej mzdy ešte nie je známa. A kým podľa starých pravidiel má žiadateľ o hypotéku pre mladých nárok na pomoc vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne však do výšky 400 € ročne, nové pravidlá zvyšujú tento limit na maximálne 1 200 € ročne. Nárok na bonus máte počas prvých piatich rokov po čerpaní hypotéky a spolu tak môžete získať 6 000 €.

Nehnuteľnosť zároveň musí slúžiť na bývanie a nesmie sa prenajímať. Táto pomoc sa takisto netýka refinančných úverov.

Navýšenie existujúcej hypotéky

Navýšenie existujúcej hypotéky môže mať dva spôsoby – ak chcete pripojiť k pôvodnej hypotéke ďalšie úvery, hovoríme o konsolidácií, ak chcete požiadať o ďalšie peniaze napr. na rekonštrukciu, hovoríme o účelovom navýšení. V prípade, že nebudete vedieť alebo chcieť zdokladovať použitie navyšovanej čiastky, už hovoríme o bezúčelovom navýšení hypotéky.

Navýšenie hypotéky je možné len za takého predpokladu, že vám 80 % hodnota založenej nehnuteľnosti postačí aj na novú výšku úveru.

Navýšenie hypotéky o potrebnú sumu na rekonštrukciu sa však dá spraviť len ako refinancovanie pôvodného úveru s navýšením. Čiže ak máte na pôvodnej hypotéke výhodnejší úrok, toto riešenie sa v dnešnej dobe neodporúča.

Úvod

Rodina s dvomi malými deťmi momentálne býva v starom panelákovom byte, ktorý by chceli prerobiť. Otec pracuje a zarába 1 500 € v čistom, zatiaľ čo matka je doma s mladším synom a poberá rodičovský príspevok. Aj s rezervou majú triezvy odhad, že budú potrebovať okolo 40 200 €. Život s dvomi deťmi na krku nie je ľahký, rodina má minimálne úspory a nasledujúce tri roky si vie každý mesiac odložiť 300 €.

Prešli si niekoľko možností a výpočty ukázali nasledovné:

Sporenie alebo investovanie + spotrebný úver

Rodina si za nasledujúcich 6 rokov nasporí (pred úrokmi) 21 000 €. Rodina si vybrala sporiaci účet s garantovaným výnosom 3% p. a. a mesačnou frekvenciou pripisovania úrokov. Po zarátaní úrokov a odrátaní dane bude mať rodina po šiestich rokoch približne 22 537 €. Vďaka úrokom teda získa 1 537 €. Poplatky na sporiacom účte nie sú žiadne. 

Z 40 200 € teda potrebuje len 17 663 €, na ktoré si zoberie spotrebný úver. Jej mesačná splátka bude vyzerať takto:

Stavebné sporenie v kombinácii so stavebným úverom

Rodina si za nasledujúcich 6 rokov na 3 zmluvách (s cieľom maximalizovať štátnu prémiu)  nasporí (pred úrokmi a štátnou prémiu) 21 000 €. Z viacerých produktov sa v stavebnej sporiteľni rozhodli pre produkt kombinujúci garantovaný úrok na stavebnom úvere 1.8% a nízke úroky počas sporiacej fázy (0.1% p. a.). Rodina bude mať takisto nárok aj na štátnu prémiu – v ideálnom prípade bude táto suma každý rok približne 210€, za päť rokov teda 1 050 €. Keďže nárok na úver získa počas šiesteho roka sporenia, štátnu prémiu získa päťkrát. 

Rodina vďaka úrokom a štátnej prémii a po odrátaní poplatkov a daní získa približne 712 € (približný čistý výnos v sporiacej fáze).

Po zarátaní úrokov a odrátaní dane bude mať rodina po šiestich rokoch približne 21 712 € a z 40 200 € tak potrebuje len 18 488 €, na ktoré si zoberie zvýhodnený stavebný úver. Jej mesačná splátka bude vyzerať takto:

Spotrebný úver
17 663 €

8 r.
úrok
6 % p. a.*

Splátka 232 €

Spolu splátka
232 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové čisté výnosy v sporiacej fáze:

1 537 €

Celkové náklady na dofinancovanie (preplatenosť):

4 620 €

Konečný stav:

-3 083 €

Stavebný úver
18 488

10.5 r.
úrok
1.8 % p. a.*

Splátka 161 €

Spolu splátka
161 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové čisté výnosy v sporiacej fáze:

712 €

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

2 253 €

Konečný stav:

-1 541 €

Stavebné sporenie v kombinácii so spotrebným úverom

No Data Found

Stavebné sporenie v kombinácii so stavebným úverom

No Data Found

Záver

Jedno z trhovo najvýhodnejších sporení (3% p. a.) síce bolo výhodnejšie ako sporiaca časť pri stavebnom sporení, vidíme však, že v úverovej fáze boli podmienky stavebného úveru výhodnejšie ako podmienky klasického spotrebného úveru. Nielenže stavebné sporenie ponúkalo celkové mesačné splátky nižšie o približne 70 € (vďaka nižšiemu RPMN a natiahnutiu úveru z 8 na 10 rokov), ale aj celková preplatenosť úveru bola nižšia, a to o vyše 2 300 €.

Úvod

Rodina s dvomi malými deťmi momentálne býva v starom panelákovom byte, ktorý by chceli prerobiť. Otec pracuje a zarába 1 500 € v čistom, zatiaľ čo matka je doma s mladším synom a poberá rodičovský príspevok. Aj s rezervou majú triezvy odhad, že budú potrebovať okolo 40 000 €. Život s dvomi deťmi na krku nie je ľahký, ale rodina ma momentálne nasporených 10 000 € a potrebuje si teda požičať ďalších 30 000 €. 

Prešli si niekoľko možností a výpočty ukázali nasledovné:

Spotrebný úver

Spotrebný úver
30 000 €

8 r.
úrok
6.15 % p. a. *

Splátka 394 €

Spolu splátka
394 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 7 596 €

Medziúver bez založenia nehnuteľnosti (10 rokov)

Medziúver
30 000 €

10 r.
úrok
5.09 % p. a. *

Splátka 334 €

Spolu splátka
334 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 10 027 €

Medziúver bez založenia nehnuteľnosti (20 rokov)

Medziúver
30 000 €

20 r.
úrok
5.09 % p. a. *

Splátka 212 €

Spolu splátka
212 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 20 612 €

Medziúver bez založenia nehnuteľnosti (30 rokov)

Medziúver
30 000 €

30 r.
úrok
5.09 % p. a. *

Splátka 178 €

Spolu splátka
178 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 33 713 €

Záver

V tomto prípade vidíme, že pri medziúvere je mesačná splátka 178 €, zatiaľ čo pri spotrebnom úvere je mesačná splátka 394 €. Nižšia splátka je dosiahnutá o niečo nižším úrokom, ale hlavne možnosťou natiahnutia splátok na dlhšie obdobie. Zároveň však treba zobrať do úvahy vyššiu preplatenosť úveru.

Úvod

Rodina s dvomi malými deťmi momentálne býva v starom panelákovom byte, ktorý by chceli prerobiť. Otec pracuje a zarába 1 500 € v čistom, zatiaľ čo matka je doma s mladším synom a poberá rodičovský príspevok. Aj s rezervou majú triezvy odhad, že budú potrebovať okolo 40 200 €. Život s dvomi deťmi na krku nie je ľahký, rodina má minimálne úspory a nasledujúce tri roky si vie každý mesiac odložiť 300 €.

Prešli si niekoľko možností a výpočty ukázali nasledovné:

Sporenie alebo investovanie + spotrebný úver

Rodina si za nasledujúcich 6 rokov nasporí (pred úrokmi) 21 000 €. Rodina si vybrala sporiaci účet s garantovaným výnosom 3% p. a. a mesačnou frekvenciou pripisovania úrokov. Po zarátaní úrokov a odrátaní dane bude mať rodina po šiestich rokoch približne 22 537 €. Vďaka úrokom teda získa 1 537 €. Poplatky na sporiacom účte nie sú žiadne.

Z 40 200 € teda potrebuje len 17 663 €, na ktoré si zoberie spotrebný úver. Jej mesačná splátka bude vyzerať takto:

Spotrebný úver
17 663

8 r.
úrok
6 % p. a.*

Splátka 232 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové čisté výnosy v sporiacej fáze:

1 537 €

Celkové náklady na dofinancovanie (preplatenosť):

4 620 €

Konečný stav:

-3 083 €

Stavebné sporenie v kombinácii so spotrebným úverom

No Data Found

Stavebné sporenie v kombinácii so stavebným úverom

Rodina si za nasledujúcich 6 rokov na 3 zmluvách (s cieľom maximalizovať štátnu prémiu)  nasporí (pred úrokmi a štátnou prémiu) 21 000 €. Z viacerých produktov sa v stavebnej sporiteľni rozhodli pre produkt kombinujúci garantovaný úrok na stavebnom úvere 1.8% a nízke úroky počas sporiacej fázy (0.1% p. a.). Rodina bude mať takisto nárok aj na štátnu prémiu – v ideálnom prípade bude táto suma každý rok približne 210€, za päť rokov teda 1 050 €. Keďže nárok na úver získa počas šiesteho roka sporenia, štátnu prémiu získa päťkrát.

Rodina vďaka úrokom a štátnej prémii a po odrátaní poplatkov a daní získa približne 712 € (približný čistý výnos v sporiacej fáze).

Po zarátaní úrokov a odrátaní dane bude mať rodina po šiestich rokoch približne 21 712 € a z 40 200 € tak potrebuje len 18 488 €, na ktoré si zoberie zvýhodnený stavebný úver. Jej mesačná splátka bude vyzerať takto:

Stavebný úver
18 488 €

10.5 r.
úrok
1.8 % p. a.*

Splátka 161 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové čisté výnosy v sporiacej fáze:

712 €

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

2 253 €

Konečný stav:

-1 541 €

Stavebné sporenie v kombinácii so stavebným úverom

No Data Found

Záver

Jedno z trhovo najvýhodnejších sporení (3% p. a.) síce bolo výhodnejšie ako sporiaca časť pri stavebnom sporení, vidíme však, že v úverovej fáze boli podmienky stavebného úveru výhodnejšie ako podmienky klasického spotrebného úveru. Nielenže stavebné sporenie ponúkalo celkové mesačné splátky nižšie o približne 70 € (vďaka nižšiemu RPMN a natiahnutiu úveru z 8 na 10 rokov), ale aj celková preplatenosť úveru bola nižšia, a to o vyše 2 300 €.

Úvod

Rodina s dvomi malými deťmi momentálne býva v starom panelákovom byte, ktorý by chceli prerobiť. Otec pracuje a zarába 1 500 € v čistom, zatiaľ čo matka je doma s mladším synom a poberá rodičovský príspevok. Aj s rezervou majú triezvy odhad, že budú potrebovať okolo 40 000 €. Život s dvomi deťmi na krku nie je ľahký, ale rodina ma momentálne nasporených 10 000 € a potrebuje si teda požičať ďalších 30 000 €.

Prešli si niekoľko možností a výpočty ukázali nasledovné:

Spotrebný úver

Spotrebný úver
30 000 €

8 r.
úrok
6.15 % p. a. *

Splátka 394 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 7 596 €

Medziúver bez založenia nehnuteľnosti (10 rokov)

Medziúver
30 000 €

10 r.
úrok
5.09 % p. a. *

Splátka 334 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. cca 10 027 €

Medziúver bez založenia nehnuteľnosti (20 rokov)

Medziúver
30 000 €

20 r.
úrok
5.09 % p. a. *

Splátka 212 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 20 612 €

Medziúver bez založenia nehnuteľnosti (30 rokov)

Medziúver
30 000 €

30 r.
úrok
5.09 % p. a. *

Splátka 178 €

* úroky sú založené na predpoklade mierneho poklesu sadzieb

Celkové náklady na dofinancovanie hypotéky (preplatenosť):

cca. 33 713 €

Záver

V tomto prípade vidíme, že pri medziúvere je mesačná splátka 178 €, zatiaľ čo pri spotrebnom úvere je mesačná splátka 394 €. Nižšia splátka je dosiahnutá o niečo nižším úrokom, ale hlavne možnosťou natiahnutia splátok na dlhšie obdobie. Zároveň však treba zobrať do úvahy vyššiu preplatenosť úveru.